Một cách tốt hơn để chữa cháy

Mar 23 2022
Phép toán đơn giản đến kinh ngạc từ một góc độ khác.
Phần lớn các bài báo tôi đã đọc về phong trào độc lập tài chính / nghỉ hưu sớm (FIRE) đều chỉ ra một kế hoạch khá đơn giản, dễ hiểu như đã được ông Money Mustache đặt ra nhiều năm trước: Còn tiền học đại học cho con tôi thì sao? Còn về du lịch và những thứ khác mà chúng ta yêu thích? Con đường này thường được đi theo bởi những người trẻ tuổi tìm kiếm một con đường khác, không gia đình, ít trách nhiệm.
Ảnh của Skitterphoto từ Pexels

Phần lớn các bài báo tôi đã đọc về phong trào độc lập tài chính / nghỉ hưu sớm (FIRE) chỉ ra một kế hoạch khá đơn giản, dễ hiểu, chẳng hạn như kế hoạch của ông Money Mustache nhiều năm trước:

  • giảm chi tiêu của bạn để tiết kiệm một phần lớn khoản tiền mang về nhà hàng tháng (nhắm mục tiêu hơn 50%)
  • đầu tư mọi thứ vào quỹ chỉ số chi phí thấp
  • nghỉ hưu khi số dư trong các khoản đầu tư của bạn gấp 25 lần số tiền bạn cần để sống, mà không tăng chi tiêu của bạn (cho phép tỷ lệ rút tiền 4%)
  • hy vọng thị trường tiếp tục tăng đủ để số tiền rút của bạn không làm giảm số dư của bạn, hoặc bạn không phải cắt giảm thêm nữa
  • không lúc nào bạn có thể tăng chi tiêu của mình; nếu bạn muốn tăng chi tiêu của mình sau khi nghỉ hưu, bạn sẽ hết tiền
  • nó phụ thuộc vào thị trường chứng khoán để luôn đi lên hoặc yêu cầu bạn cắt giảm chi tiêu hơn nữa trong thời kỳ suy thoái
  • thường dựa vào các tài khoản hưu trí khó truy cập sớm

Còn tiền học đại học cho con tôi thì sao? Còn về du lịch và những thứ khác mà chúng ta yêu thích? Con đường này thường được đi theo bởi những người trẻ tuổi tìm kiếm một con đường khác, không gia đình, ít trách nhiệm.

Thêm sức mạnh cho họ! Khi tôi còn trẻ, tôi muốn trở thành một người du mục (trước khi có những người du mục kỹ thuật số), vì vậy tôi đã gia nhập Quân đoàn Hòa bình và sống ở Châu Phi. Tuy nhiên, cuối cùng, tôi ổn định cuộc sống, kết hôn, lập gia đình và đảm nhận những trách nhiệm truyền thống của tuổi trưởng thành.

Trở thành một người du mục (kỹ thuật số hoặc cách khác) với trẻ em không còn hấp dẫn nữa. Mặc dù tôi vẫn thích đi du lịch và vẫn sống ở nước ngoài, tôi vẫn làm việc cho một công ty và ở một nơi trong bốn hoặc năm năm trước khi chuyển đi nơi khác. Tôi không chỉ tăng đáng kể thu nhập và giảm chi phí bằng cách làm việc ở nước ngoài, mà tôi còn được đi du lịch và xem những nơi mà hầu hết mọi người trên thế giới không bao giờ làm như vậy (Châu Phi, Châu Á, Nam Mỹ, v.v.).

Tôi vẫn rất quan tâm đến việc xây dựng sự giàu có và đạt được LỬA (tôi 41 tuổi và đang tìm cách sẵn sàng để đạt được kết quả trước 45 tuổi), nhưng tôi có một cách làm khác để tôi tin rằng làm cho cuộc sống thú vị hơn và dễ dàng hơn làm cho một gia đình truyền thống. Phải mất nhiều công hơn một chút, nhưng nó sẽ giúp bạn có một vị trí tốt hơn nhiều để nghỉ hưu với thu nhập thụ động và giá trị ròng cao hơn so với phương pháp LỬA truyền thống.

Dưới đây, tôi sẽ chỉ cho bạn những con số về cách mà việc bỏ tiền và sức lực của bạn vào những căn nhà cho thuê dành cho một gia đình có thể khiến bạn ở vị trí CHÁY sớm hơn hoặc CHÁY béo hơn so với việc bạn chỉ sử dụng quỹ chỉ số .

Kết quả quỹ chỉ số

Trước khi tôi nhận được thư căm thù, hãy nói rõ rằng tôi YÊU các quỹ chỉ số chi phí thấp. Tất cả các tài khoản được ưu đãi về thuế của tôi (401k, 529, Roth IRA, v.v.) đều được đầu tư 100% vào quỹ chỉ số chi phí thấp.

Quỹ chỉ số là một cách tuyệt vời để xây dựng sự giàu có theo thời gian mà hầu như không cần nỗ lực.

Nhưng họ có một số hạn chế, đặc biệt là khi cố gắng đạt được tự do tài chính . Đầu tiên là lợi nhuận dài hạn lịch sử trên S&P 500 là khoảng 8%, bao gồm cả cổ tức. Không có cách nào xung quanh nó; xây dựng sự giàu có ở mức 8% chỉ cần thời gian. Đầu tư 1.000 đô la mỗi tháng với mức 8% sẽ giúp bạn nhận được 1.000.000 đô la trong hơn 26 năm. Điều này là chắc chắn, nhưng nó sẽ trở thành một cuộc chiến khó khăn khi nghỉ hưu non.

Một hạn chế khác là các quỹ chỉ số tạo ra ít dòng tiền dưới dạng cổ tức . S&P 500 hiện trả khoảng 1,3%, vì vậy 1.000.000 đô la đầu tư sẽ chỉ trả 13.000 đô la mỗi năm cổ tức. Điều đó là không đủ để sống, ngay cả đối với những tín đồ cuồng nhiệt của LỬA, điều này khiến bạn phải bán tài sản của mình hàng năm để tồn tại.

Nếu bạn đang bán tài sản của mình để tồn tại, bạn đang chơi một trò chơi mà bạn hy vọng họ đánh giá cao hơn những gì bạn cần để sống. Nếu không , bạn hết tiền. Tất cả những gì bạn có thể làm trong những năm khi thị trường sụp đổ là chi tiêu ít hơn (hoặc dựa vào dự trữ tiền mặt) để tránh ảnh hưởng lớn đến tài khoản của bạn.

Cuối cùng, vì các quỹ chỉ số đầu tư rất thụ động, bạn không có cơ hội để cải thiện lợi nhuận . Bạn không thể gọi các CEO lên và đề nghị họ thay đổi chiến lược kinh doanh. Các khoản đầu tư khác, như bất động sản, cho phép bạn áp dụng kinh nghiệm của mình để cải thiện lợi nhuận (mua bất động sản tốt hơn ở những khu vực tốt hơn, mua dưới giá trị thị trường, hoạt động tốt để cải thiện dòng tiền, v.v.).

Để xem cách một gia đình điển hình có thể sử dụng quỹ chỉ số để CHÁY, tôi đã chạy một số con số. Tôi sẽ sử dụng các giả định tương tự sau này để so sánh việc đầu tư vào cho thuê một gia đình để xem kết quả từ hai cách tiếp cận khác nhau như thế nào. Thu nhập trung bình của các hộ gia đình ở Hoa Kỳ hiện là khoảng 63.000 đô la mỗi năm, vì vậy tôi cho rằng họ có thể kiếm tiền và có khoảng 25.000 đô la mỗi năm để đầu tư (tôi biết không dễ dàng gì, nhưng có thể làm được nếu bạn đủ động lực).

Các giả định cơ bản cho phân tích này:

  • bắt đầu với 50.000 đô la để đầu tư năm đầu tiên
  • có thể tiết kiệm và / hoặc đầu tư 25.000 đô la mỗi năm trong tám năm tới (tổng đầu tư = 250.000 đô la trong 8 năm)
  • Tỷ lệ tăng giá của S&P 500 (bao gồm cả tái đầu tư cổ tức) = 8%
  • phí giao dịch bị bỏ qua (rất nhỏ trong những ngày này)

Nếu bạn chỉ để các khoản đầu tư của mình hoạt động trong 10 năm tới, bạn sẽ có số dư tài khoản chỉ hơn 900.000 đô la. Điều này sẽ cho phép rút tiền tương tự như $ 36,000 mỗi năm. Tất nhiên, bạn có thể sẽ tiếp tục thêm vào các khoản đầu tư của mình sau năm thứ 8, điều này sẽ mang lại cho bạn một ổ trứng lớn hơn, nhưng điều này đủ để đánh giá cách thức hoạt động của quá trình này so với việc đầu tư cùng một khoản tiền đó vào việc cho thuê một gia đình. tính chất.

Tóm tắt kết quả sau 20 năm với quỹ chỉ số:

  • Số dư tài khoản $ 900,000
  • $ 36,000 mỗi năm với lãi suất rút tiền 4%
  • tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) = 8%
  • Hình ảnh được cung cấp bởi StockSnap từ Pixabay

Khi tôi bắt đầu làm việc, tôi nhanh chóng nhận ra rằng nếu tôi làm theo những lời khuyên truyền thống, tôi sẽ làm việc mãi mãi. Vì tôi yêu thích du lịch và tự do, tôi bắt đầu tìm kiếm một con đường khác.

Thật tình cờ, chúng tôi đã cất một căn nhà và cho thuê khi chuyển đi làm. Sau một khởi đầu đầy chông gai, chúng tôi đã nhìn thấy tiềm năng sở hữu bất động sản đầu tư. Chúng tôi giữ ngôi nhà tiếp theo của mình sau khi chuyển đi làm lại và sau đó bắt đầu tiết kiệm và mua tài sản như một khoản đầu tư. Làm việc ở nước ngoài cho phép tôi tăng thu nhập và giảm chi phí, mang lại cho tôi nhiều tiền hơn để đầu tư, điều này cho phép tôi mua nhiều tài sản hơn.

Điều này hoạt động hiệu quả đến mức giờ đây chúng tôi sở hữu bảy căn hộ cho một gia đình cho thuê và một bất động sản thương mại (với một đối tác).

Ở đây tôi muốn cho thấy những gì một gia đình tương tự với các nguồn lực tương tự có thể đạt được đối với FIRE bằng cách sử dụng ngôi nhà cho thuê dành cho một gia đình khiêm tốn:

Giả định cơ bản:

  • mua nhà có giá khoảng 200.000 đô la với mức giảm 25% (tài trợ thông thường cho bất động sản đầu tư sử dụng khoản vay cố định 30 năm ở mức 3,375%)
  • trường hợp cơ sở giả định thanh toán giá bán lẻ đầy đủ
  • bắt đầu với 50.000 đô la để đầu tư trong năm đầu tiên
  • tiết kiệm 25.000 đô la mỗi năm, vì vậy hãy mua thêm một ngôi nhà cách năm cho đến hết năm 8
  • tổng đầu tư = 250.000 đô la trong 8 năm, dẫn đến sở hữu 5 căn nhà cho thuê
  • Đánh giá 4% (trên thực tế, điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, chất lượng của ngôi nhà, v.v.)
  • chi phí bán hàng = 7% (hoa hồng đại lý và chi phí đóng)
  • trường hợp cơ sở giả định không có dòng tiền từ tài sản (hòa vốn)

Làm thế nào việc tăng giá 4% có thể dẫn đến lợi nhuận cao hơn 8% từ các quỹ chỉ số? Câu trả lời là đòn bẩy. Khi bạn vay tiền, bạn sẽ nhận được 100% tiền định giá chỉ với 25% số tiền trả trước. Nợ rất nguy hiểm, vì vậy nó phải được sử dụng một cách thận trọng, nhưng nó sẽ tăng lợi nhuận của bạn và giúp bạn xây dựng sự giàu có nhanh hơn.

Điều gì xảy ra khi bạn giữ những căn nhà cho thuê đó thêm 10 năm mà không cần thêm vốn (không phải mua thêm nhà)? Giá trị của 5 ngôi nhà của bạn bây giờ sẽ vào khoảng 1,88 triệu đô la; khoản nợ của bạn sẽ được trả xuống còn 390.000 đô la, mang lại cho bạn giá trị vốn chủ sở hữu là 1,49 triệu đô la. Ngay cả khi bạn bán tất cả các ngôi nhà của mình vào thời điểm này, bạn vẫn sẽ thu về khoảng 1,36 triệu USD sau khi thanh toán chi phí bán hàng. Con số này so với 900.000 đô la bạn sẽ có trong quỹ chỉ mục của mình, hoặc hơn 51%, thậm chí đã tính đến chi phí bán hàng.

Tóm tắt kết quả sau 20 năm với dịch vụ cho thuê một gia đình:

  • 1,49 triệu đô la vốn chủ sở hữu
  • 1,36 triệu đô la tiền mặt ròng từ việc bán tất cả 5 ngôi nhà
  • Rút 4% trên số dư tài khoản 1,36 triệu đô la = 54.400 đô la hàng năm
  • CAGR chi phí sau bán hàng = 10,9%

Một cách khác - Tăng áp

Bây giờ, hãy thay đổi 2 trong số các giả định trong trường hợp cơ sở bất động sản:

  • mua nhà theo giá thị trường
  • không có dòng tiền

Ngoài ra, hãy giả sử rằng mỗi ngôi nhà, thay vì chỉ hòa vốn vào dòng tiền, tạo ra 200 đô la mỗi tháng sau tất cả các chi phí và tăng ở mức 3% mỗi năm. Có nhiều cách tiếp cận về việc phải làm gì với số tiền mặt dư thừa này, nhưng đối với phân tích này, tôi giả định rằng tất cả đều được dồn vào việc trả nợ, từng nhà một. Vì vậy, tất cả dòng tiền được sử dụng như một khoản thanh toán thêm cho khoản vay cho căn nhà 1 cho đến khi nó được trả hết, sau đó tiếp tục cho căn nhà 2 cho đến khi nó được trả hết, v.v.

Nhận ra rằng một khi khoản vay được trả hết, dòng tiền sẽ tăng lên đáng kể do bạn không còn phải trả ngân hàng hàng tháng. Ví dụ, ngôi nhà 1 bắt đầu với dòng tiền chỉ 2.400 đô la mỗi năm, nhưng vào thời điểm nó được thanh toán hết vào năm 12, dòng tiền sẽ tăng lên hơn 13.000 đô la một năm một chút.

Bao gồm cả hai giả định này (mua thấp hơn giá thị trường 10% và dòng tiền 200 USD / tháng / căn nhà), con số 10 năm như sau:

  • tổng giá trị của tất cả các ngôi nhà = 1,41 triệu đô la
  • tổng số nợ còn lại = $ 520,000
  • tổng vốn chủ sở hữu = $ 890,000
  • dòng tiền hàng năm = $ 14,400

Sau 20 năm tổng cộng mà không cần đầu tư thêm:

  • tổng giá trị của tất cả các ngôi nhà = $ 2,09 triệu
  • tổng số nợ còn lại = $ 11.500 (sẽ trả hết các căn nhà vào năm 21)
  • tổng vốn chủ sở hữu = 2,08 triệu đô la
  • dòng tiền hàng năm = $ 63,000
  • CAGR 20 năm = 13,9% (13,4% nếu tính cả chi phí bán hàng)

Nếu bạn bán nhà để khai thác vốn chủ sở hữu, bạn sẽ phải trả khoảng 150.000 đô la chi phí bán hàng, tức là bạn sẽ có 2,03 triệu đô la tiền mặt. Con số này so với 900.000 đô la trong tài khoản quỹ chỉ số của bạn hoặc hơn gấp đôi số tiền trong cùng thời kỳ cho cùng một khoản đầu tư vốn. Sau đó, bạn có thể cân nhắc đầu tư thụ động vào bất động sản thương mại (CRE), thường có thể trả khoảng 7% tiền mặt hàng năm và tổng CAGR là 15%. Đầu tư 2,03 triệu đô la của bạn vào CRE thụ động có thể tạo ra dòng tiền khoảng 140.000 đô la hàng năm, chưa kể tài sản của bạn sẽ tiếp tục tăng giá trong suốt thời gian nghỉ hưu của bạn.

Trong mọi trường hợp, bạn có thể linh hoạt để giữ tài sản của mình và sống bằng dòng tiền.

Vì vậy, bạn không chỉ có thu nhập cao gấp đôi (74.000 đô la từ bất động sản so với 36.000 đô la từ quỹ chỉ số), mà bạn sẽ không phải bán các khoản đầu tư của mình, vì vậy chúng sẽ tiếp tục tăng giá trị và cho phép bạn cải thiện cuộc sống của mình tiêu chuẩn theo thời gian.

Ảnh của Binyamin Mellish từ Pexels

Ghi chú

Để đơn giản và rõ ràng, tôi đã tránh một số chủ đề nhất định trong phần phân tích trên mà tôi sẽ chỉ đề cập ngắn gọn ở đây.

  • thuế - bán bất động sản và cổ phiếu đều dẫn đến thuế thu nhập vốn; dòng tiền từ bất động sản được bù đắp bởi khấu hao, thường có thể dẫn đến thất thu thuế ngay cả đối với dòng tiền dương; khấu hao phải được thu lại khi bạn bán tài sản, nhưng sẽ được bù đắp bằng các khoản lỗ thụ động và hiện đạt mức tối đa là 25%, thấp hơn tỷ lệ thu nhập thông thường tối đa (và lưu ý rằng những khoản này được hoãn lại cho đến khi bán, đó là một lợi ích khác)
  • quản lý - tìm kiếm, mua và sở hữu bất động sản là công việc nhiều hơn so với các quỹ chỉ số; nhưng với các công ty quản lý, như tôi sử dụng, nó vẫn có thể được thực hiện bởi những người làm công việc toàn thời gian; Tôi dành khoảng 2 giờ mỗi tháng để quản lý 8 tài sản; cần nhiều nỗ lực hơn để tìm kiếm một thỏa thuận tốt hơn là quản lý một thỏa thuận khi thuê ngoài
  • rủi ro - mọi người nhìn nhận rủi ro khác nhau; một số người sẽ nói bất động sản rủi ro hơn thị trường chứng khoán, những người khác sẽ nói ngược lại; khi tôi đầu tư vào cả hai, tôi tin rằng rủi ro phụ thuộc vào nhà đầu tư nhiều hơn là tài sản; nếu bạn không biết mình đang làm gì, thì bạn có nhiều rủi ro hơn, điều này phù hợp hơn với bất động sản vì nó cần nhiều kiến ​​thức hơn; bất động sản cũng sử dụng đòn bẩy, vốn có rủi ro cố hữu, nhưng nếu sử dụng một cách thận trọng, hầu hết sẽ thấy rằng phần thưởng lớn hơn rủi ro
  • bong bóng - chắc chắn giá nhà ở đã tăng đáng kể trong hai năm qua, khiến cho việc tìm kiếm những căn nhà trị giá 200.000 đô la trở nên khó khăn hơn; nhưng vẫn có những vùng của đất nước có nhà ở giá cả phải chăng, bạn chỉ cần ra ngoài và điều tra chúng - hệ thống cũng sẽ thực hiện việc mua một ngôi nhà đắt hơn sau mỗi ba hoặc bốn năm, vì vậy nó có thể được điều chỉnh cho phù hợp với thị trường của bạn; hãy nhớ rằng thị trường chứng khoán cũng đang ở mức cao nhất mọi thời đại, vì vậy việc mua các quỹ chỉ số hiện nay cũng đang phải trả giá cao

Một lần nữa, quỹ chỉ số chi phí thấp là một cách tuyệt vời để xây dựng sự giàu có và là cách tốt nhất cho những người mới bắt đầu bắt đầu đầu tư. Tuy nhiên, nếu bạn quan tâm đến việc đạt được LỬA, thì bạn có thể thấy việc đầu tư thêm vào cho thuê cho một gia đình là đáng để nỗ lực.

Phần thưởng thường tốt hơn một chút so với quỹ chỉ số thông qua việc sử dụng thận trọng đòn bẩy và dòng tiền, điều này sẽ cho phép bạn nghỉ hưu sớm hơn hoặc nghỉ hưu với nhiều tiền hơn. Sự lựa chọn là của bạn.

Ngoài ra, bạn có thể sống nhờ vào dòng tiền do tài sản của bạn tạo ra mà không cần phải bán chúng để sống. Điều này sẽ dẫn đến việc tài sản của bạn tiếp tục tăng lên, ngay cả sau khi bạn nghỉ hưu, điều này an toàn hơn nhiều so với việc phải bán một phần tài khoản của bạn hàng năm và hy vọng rằng nó tồn tại đủ lâu.

Các ví dụ trên, sử dụng các giả định hợp lý, cho thấy rằng đầu tư đơn giản cho một hộ gia đình có thể tạo ra giá trị ròng gấp đôi và gấp đôi dòng tiền sau 20 năm.

Trong cả hai trường hợp, đầu tư nhiều tiền hơn và trong thời gian dài hơn sẽ tạo ra nhiều của cải hơn. Vì vậy, bạn có thể bỏ bao nhiêu vào quỹ chỉ số chi phí thấp hoặc bất động sản đầu tư là tùy thuộc vào bạn, và bạn có thể nghỉ hưu nhanh như thế nào hoặc bạn xây dựng lại được bao nhiêu của cải sẽ nằm trong tay bạn.

Vì vậy, bước quan trọng nhất là bắt đầu!

Chúc bạn may mắn khi đầu tư và hãy cho tôi biết cách tôi có thể giúp!

Xây dựng Arks

Sau khi đấu tranh để tạo dựng sự giàu có trong thời gian đầu khi làm theo lời khuyên tài chính truyền thống, tôi bắt đầu tìm hiểu về đầu tư. Hơn một thập kỷ sau, tôi đảm bảo về mặt tài chính và hướng tới sự độc lập hoàn toàn về tài chính thông qua bất động sản và thị trường chứng khoán. Tôi đã thành công trong việc xây dựng hòm tài chính của mình để giúp tôi vượt qua bất kỳ cơn bão nào có thể ập đến.

Tôi thành lập Building Arks để giúp những chuyên gia bận rộn như bạn bỏ qua những lời khuyên chính thống và xây dựng sự giàu có thực sự.

Nhấn vào đây để tham gia cùng tôi và xây dựng chiếc hòm của bạn ngay hôm nay!

Hình ảnh được cung cấp bởi Jeff Jacobs từ Pixabay

Dưới đây là một số bài viết bổ sung về bất động sản và xây dựng sự giàu có mà bạn có thể thấy hữu ích:

Muốn kiếm tiền trong bất động sản?

Nếu bạn muốn được thông báo qua email mỗi khi tôi xuất bản truyện mới, bạn có thể tham gia danh sách gửi thư của tôi tại đây .

Bạn muốn bắt đầu kiếm thêm thu nhập bằng cách viết trên Phương tiện? Tôi đã kiếm được hơn 6.000 đô la trong năm đầu tiên của mình. Tham gia tại đây để trở thành thành viên chỉ với $ 5 mỗi tháng. Tôi sẽ kiếm được một phần phí đăng ký của bạn mà không phải trả thêm phí cho bạn và bạn sẽ có quyền truy cập không giới hạn vào hàng nghìn bài báo từ các tác giả như tôi cộng với khả năng bắt đầu kinh doanh viết lách của riêng bạn.

Tôi không có liên kết với bất kỳ trang web nào được liệt kê, cũng như không kiếm tiền từ bất kỳ đối tác hoặc đề xuất nào trong các bài viết của tôi (ngoại trừ Phương tiện). Tôi không phải là luật sư, kế toán hay nhà hoạch định tài chính được chứng nhận. Tất cả tài liệu được trình bày một cách thiện chí cho mục đích thông tin chỉ dựa trên kiến ​​thức và kinh nghiệm của tôi. Nó không nhằm thay thế lời khuyên chuyên nghiệp. Bạn luôn phải tham khảo ý kiến ​​của một chuyên gia trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào về pháp lý, thuế hoặc tài chính.

Nếu bạn yêu thích các bài báo về tài chính cá nhân được xuất bản trong Làm triệu phú, hãy trở thành thành viên của cộng đồng và có toàn quyền truy cập tại đây.

© Copyright 2021 - 2023 | vngogo.com | All Rights Reserved